K.B., me profesion avokat, vitin e kaluar bleu një apartament me vlerë 78,000 euro, me sipërfaqe 55 metër katrorë, për ta përdorur për ambiente zyre në ushtrimin e profesionit të tij.
Prona e blerë tashmë po funksionon si B&B e regjistruar në platformat ndërkombëtare, pasi vendndodhja në zonën e ish-kinema “Agimi” shumë afër me qendrën e kushtëzoi blerësin të ndryshonte qëllimin e përdorimit.
K.B. tha për “Monitor” se gjysmën e vlerës së blerjes së apartamentit e financoi nëpërmjet kredisë, ndërsa pjesën tjetër nga të ardhurat e aktivitetit të tij si avokat. Qiraja ditore për këtë pronë varion nga 40 deri në 50 euro nata. Deri tani, për shkak të kërkesës së qëndrueshme për qira ditore nga pozicioni i favorshëm me qendrën, investimi ka rezultuar i leverdishëm.
Për disa nga agjencitë kryesore të sektorit të pasurive të paluajtshme në Tiranë, numri i kategorisë së blerësve të apartamenteve me qëllim investimi është shumë i vogël në raport me kërkesën për apartamente banimi.
Arsyeja e kërkesës së ulët të këtyre blerësve, sipas agjentëve imobiliarë, mbeten çmimet e larta të pronave. Kategoria më e interesuar për blerje pronash me qëllim investimi për qiradhënie, rishitje apo zyra mbeten profesionistët e profesioneve si juristë, inxhinierët IT, mjekët, arkitektët apo dentistët dhe bizneset.
Ndër format më të përhapura të investimit të apartamenteve mbetet përdorimi i tyre për qira ditore dhe rishitja, me qëllim krijimin e të ardhurave.
“Është e vështirë të jap të dhënat e sakta, por ne analizojmë që afro 10% e klientëve tanë kanë synime investimi për pronat që blejnë. 80% e klientëve blejnë prona për të banuar, ndërsa 10% i mbetur janë blerje që bëjnë kompanitë për nevojat komerciale ose industriale.
Në Shqipëri, pjesa më e madhe, rreth 80% e atyre që blejnë për investim, kanë synimin dhënien me qira në mënyrë që të ndërtojnë të ardhura pasive nga qiraja”, pohon për “Monitor”, z. Jonian Antoni, Ceo i agjencisë “Century 21 Albania”.
Dritan Leka, nga agjencia imobiliare “Century 21 CPM Smart”, thotë se blerësit e parë që listohen janë ata për qëllim investimi.
“Është ende e pamundur për ne evidentimi në numra të saktë. Ne i kategorizojmë blerësit në 4 grupe dhe sigurisht një pjesë të konsiderueshme e zënë investitorët. Grupi i parë janë investitorë me qëllim rishitjen apo qiradhënien afatshkurtër/afatgjatë;
Grupi i dytë janë investitorë për përdorim, si: zyra, showroom, klinika mjekësore, laboratorë, sallone estetike, etj., të cilët teksa paguanin qira për zhvillimin e aktivitetit diku tjetër, sot paguajnë këst bankar ose kanë arritur ta blejnë pronën me fondet e tyre;
Grupi i tretë janë blerës me qëllim banimi, ata që blejnë për strehim, zgjerim familje apo blerës për herë të parë;
Grupi i katërt përfshin blerës të huaj ose nga diaspora shqiptare”.
Sipas tij, vëllimin më të madh të rasteve për investim e zë rentabiliteti, pra dhënia me qira.
“Kryesisht për aktivitet hotelerie (qira ditore), por edhe për qira afatgjata. E ndjekur nga ata që investojnë në prona për qëllime komerciale në zhvillim aktiviteti të ndryshëm sipas interesave”.
Pse investohet për prona në Tiranë?
Nëse në bregdet, një shtëpi blihet për dhënie me qira, për shkak të turizmit, në Tiranë blerja e një apartamenti me qëllim dhënien me qira, mbetet forma kryesore. “Prona në Tiranë ka disa forma përdorimi, për të zhvilluar biznes me pronën që blen, apo për të gjeneruar të ardhura.
Me një ROI (rikthim investimi) gjithmonë e më stabël dhe gjithmonë në rritje. Ndërkohë që në bregdet, është vetëm një hoteleri ose qiradhënie afatshkurtër”, nënvizon Dritan Leka nga “Century 21 CPM Smart”.
Drejtuesi i agjencisë imobiliare “Century 21 Albania”, Jonian Antoni, thekson se rritja e vlerës së pronës ndër vite që i krijon të ardhura pronarit nga rishitja mbetet gjithashtu një nga format më të përdorura për investim.
“Duke qenë se këto prona mbahen në pronësi për shumë vite në pjesën më të madhe krijohet dhe rritje e kapitalit. Kjo do të thotë se rritet vlera e pronës dhe ndër vite, edhe vlera e qirasë. Për shembull, nëse në një zonë elitare të Tiranës do të blije një pronë 10 vite më parë në 2013, me shumë gjasa vlera e saj do të ishte rreth 150,000 euro.
Për një qira mesatare të asaj kohe për zonën elitare 600 euro, kjo pronë prodhonte rreth 5% në vit.
Nëse blerësi këtë pronë e ka mbajtur deri më sot atëherë, ai ka dy përfitime:
a) qiraja sot në këto zona është 1,200 euro në muaj. Pra relativisht me qiranë sot dhe investimin e atëhershëm, ai merr një interes mbi 10% në vit.
b) Prona sot do të vlente të paktën 60% më shumë. Investimi fillestar prej 150,000 euro sot do të kishte vlerën 240,000 euro nëse pronari do të detyrohej ose do të donte ta rishiste.
Për ta përmbledhur, pronari për 10 vjet ka fituar një fitim pasiv prej 70,000 deri në 90,000 euro, ndërsa ai ka fituar edhe një fitim nga rritja e vlerës kapitale të pronës prej 90,000 euro. Në parim, në gati 10 vite, ka dyfishuar investimin e tij”.
Për njohësin e sektorit të pasurive të patundshme, investimet në prona në Shqipëri po zhvillohen edhe për shkak të mungesës së formave të tjera, ku kryesisht kategoria e të pasurve mund të investojnë të ardhurat e tyre.
“Duke mos pasur forma të tjera investimi, si për shembull në bursa ose instrumente të tjera financiarë në Tiranë, pjesa më e madhe e atyre që blejnë për investim kanë synimin e krijimit të një të ardhure nga qiraje. Kjo qira që në gjuhën teknike quhet “yield” jep 4% deri në 6% të ardhura në vit”, nënvizon z. Antoni.
Stela Dhami, menaxhere ekzekutive e “Colliers International Albania”, pohon se referuar të dhënave të kompanisë, 50% e klientëve të tyre janë të interesuar për të blerë prona për qëllim investimi, duke ditur se investimi në pasuri të paluajtshme mbetet një ndër format më të përhapura në Shqipëri.
“Interesi mbetet i lartë për prona me vendndodhje në qendër, të cilat kanë kërkesë më të lartë për qiradhënie dhe rrjedhimisht, kanë kthim investimi më të sigurt”. Blerja e pronave për dhënie me qira, sipas menaxheres ekzekutive të “Colliers International Albania” mbetet nga rastet më të shpeshta, e ndjekur nga rishitja.
“Të dyja format janë të pranishme, por kryeson ajo e dhënies së pronës me qira. Tërheqëse mbetet dhe alternativa e blerjes me qëllimin e rishitjes, sidomos në fillim të ndërtimit të një projekti, sepse atëherë nga blerësi mund të sigurohet dhe një çmim më tërheqës”, shtoi Dhami.
Cilët janë blerësit e pronave për investim
Kategoria e blerësve të pronave me qëllim investimi, sipas ekspertëve të tregut të pasurive të paluajtshme, mbeten individët me të ardhura të larta, si dhe bizneset.
“Kategoritë janë të ndryshme kryesisht, njerëz me të ardhura mbi mesataren të cilët janë të kreditueshëm për bankat dhe kanë qëllim primar ose sekondar zhvillimin e këtij aktiviteti.
Si dhe e gjithë kategoria e bizneseve, si biznesi i vogël, i mesëm apo i madh, të cilët mund të kenë qëllime të njëjta, ose të ndryshme për investimin”, nënvizon Dritan Leka.
Edhe Jonian Antoni, nga agjencia e pasurive të patundshme “Century 21 Albania”, thotë se individë me të ardhura mbi nivelin mesatar investojnë për prona të tipologjisë rezidenciale që lëshohen si apartamente me qira pas blerjes, ndërsa blerësit me buxhet të lartë priren të investojnë për prona komerciale.
Stela Dhami thotë se peshën më të madhe për blerje pronash me qëllim investimi e zënë vendasit dhe shqiptarët e diasporës. Pavarësisht rritjeve të theksuara të çmimeve të pronave vitet e fundit, e shohin perspektivën e këtij sektori me zhvillim dhe rritje të mëtejshme të çmimeve.
Sipas raportit “Trendet në tregun e pasurive të paluajtshme 2023” nga PwC dhe Urban Land Institute, në Kanada, një nga tregjet më të mëdha të sektorit të pasurive të paluajtshme për shtetet pranë Oqeanit Paqësor, rezulton se për 62% të blerësve, prona është për qëllim investimi, kryesisht për ngritjen e qendrave tregtare në zona apo komunitete të caktuara.
Sondazhi nga Urban Land Institute vetëm për tregun kanadez (një nga rrjetet më të mëdha në botë për sektorin e pasurive të paluajtshme me 45,000 anëtarë) zbuloi se arsyeja e rritjes së kërkesës për prona me qëllim investimi në qendra tregtare, ishte se pas pandemisë, blerjet e konsumatorëve në dyqane u rritën nga 69 deri 72% çdo muaj.
Më shumë kanadezë pas pandemisë janë kthyer në punë, duke i dhënë një shtysë blerjeve në dyqanet e pakicës.
60% e blerësve të pronave në Sarandë janë për investim
Ndryshe nga Tirana, në bregdet për shkak të turizmit, numri i blerësve të pronave me qëllim investimi është më i lartë. Por në zonat bregdetare, shtetasit perëndimorë, veçanërisht nordikët, mbeten më të interesuar për blerje të pasurive të paluajtshme.
Eron Çumani, broker i agjencisë imobiliare “Saranda Invest Property”, tha për “Monitor” se referuar të dhënave të kompanisë, rezulton se 60% e blerësve kanë qëllim investimin për dhënie me qira dhe rishitjen.
“Numri i blerësve është vit pas viti në rritje. Vendet në zhvillim (si Shqipëria) janë një mundësi e mirë për të gjithë investitorët që investojnë në industrinë e pasurive të patundshme.
60% është vëllimi që zënë këta blerës. Dhënia me qira dhe rishitja, pas një kohe të caktuar e bën të leverdishme investimin në bregdet. Gjithashtu, për shkak të inflacionit të lartë në Europë, është mënyra më e mirë të investosh në pasuri të paluajtshme në bregdet. 60% e totalit të blerësve të pronave me qëllim investimi janë njohës shumë të mirë të tregut imobiliar”.
Z. Çumani thotë se pjesa e madhe e atyre që investojnë janë individë me kapital deri në 200,000 euro. Ndërsa kapitali i bizneseve për prona në bregdet është në vlerën e mbi 200,000 eurove.
Për sa i përket tendencës së çmimeve ai thotë se, aktualisht, niveli i tyre vijon të mbetet i ulët në tregun rajonal, dhe si rrjedhojë, rritja e tyre do të vazhdojë të jetë e pashmangshme.
Agjencitë imobiliare parashikojnë sërish shtrenjtim të çmimeve të pronave në qendër
Çmimet e apartamenteve në kryeqytet kanë arritur kulmin. Në ndërtimet e reja si zona e ish-Bllokut, çmimet e apartamenteve sipas vëzhgimit të “Monitor” janë 3,500 euro/². Në ndërtimet e reja në hyrje të Komunës së Parisit, çmimet kanë arritur 2,200 euro/m².
Për agjentët e agjencive të pasurive të patundshme, apartamentet në Tiranë për një periudhë afatshkurtër nuk pritet të kenë rritje të çmimeve, duke përjashtuar qendrën. Ilda Zaloshnja, nga agjencia imobiliare “The Point”, pohoi për “Monitor” se rritja më e lartë e çmimeve të apartamenteve u regjistrua vitin e kaluar.
Në 6-mujorin e parë të 2022 në Tiranë, çmimi i pasurive të patundshme rezultoi 28,4% më i shtrenjtë se 6-mujori i mëparshëm.
Krahasuar me vitin 2021, çmimet e pronave në periudhën janar-qershor 2022 ishin 39% më shtrenjtë sipas raportit të stabilitetit financiar të Bankës së Shqipërisë. Sipas të dhënave të përditësuara të raportit të stabilitetit, në 6-mujorin e dytë 2022, çmimet e apartamenteve u ulën 9.1% krahasuar me 6-mujorin e parë.
Znj. Zaloshnja parashikon se tendenca e rritjes këtë vit do të jetë vetëm në zona elitare të Tiranës, ndërsa në zonat e tjera rezidenciale do të ketë stanjacion të çmimeve.
“Çmimet e apartamenteve kanë arritur kulmin, ku vitin e kaluar u shënua rritja më e lartë.
Nuk parashikojmë këtë vit shtrenjtim tjetër të çmimeve, me përjashtim të disa ndërtimeve në zonat elitare, siç mund të jetë Komuna e Parisit apo zona e ish-Bllokut ku mund të ketë rritje nga 100 apo 300 euro për metër katror në fazën përfundimtare të objekteve të reja në raport me çfarë çmimi është deklaruar në fazën fillestare të objektit.
Kjo parashikohet të ndodhë për objekte me vendndodhje mjaft të favorshme”, pohon ajo. Jonian Antoni, administrator i agjencisë “CENTURY 21 Albania”, pohoi për “Monitor” se për në periudhë afatshkurtër, për 2 deri në 3 vitet e ardhshme nuk do të ketë më shtrenjtime të çmimit të pronës.
“Gjithsesi po të shikojmë zhvillimet afatgjatë në ekonominë shqiptare vihet re që edhe biznesi privat, edhe shteti, po bëjnë politika të rritjes së pagave. Nëse këto rritje pagash do të vazhdojnë, besojmë se edhe vlera e pronave do të vijojë të rritet, duke ndjekur pagën”, nënvizon z. Antoni.
Edhe Dritan Leka, nga agjencia imobiliare “Century 21 CPM Smart”, shton se në një periudhë afatshkurtër, si pasojë edhe e krizës ekonomike që po prek shumë vende të botës, por edhe rritjes së shpejtë të interesave bankare apo inflacionit nuk do të ketë rritje të mëtejshme të pronave.
“Por në një periudhë afatmesme dhe afatgjatë, sigurisht që do të kemi shtrenjtim të mëtejshëm të çmimit të pronave. Kjo edhe si rrjedhojë e zhvillimit urbanistik të territorit dhe atmosferës së përgjithshme të të bërit biznes”./Monitor
