Nga: Ing. Kol Dedaj-Studiues
Pronat e paluajtshme, toka dhe ndërtesat, janë ndër pasuritë më të rëndësishme të çdo individi.
Pasuria e paluajtshme u shndërrua në mall të tregtueshëm në fillim të viteve 1990, por ende dhe sot çështja e pronave në Shqipëri është sa komplekse po aq dhe e ndërlikuar.
Problemi i pazgjidhur i pronave dhe pronarëve të ligjshëm vijon të mbajë peng investimet serioze në fushën e turizmit dhe të ekonomisë në Shqipëri. E gjithë problematika për çështjen e respektimin e pronave në Shqipëri ka lindur si pasojë e zhvillimeve të shumta politiko-juridike ndër vite. Çështja e respektimit të të drejtës së pronës, edhe përgjatë viteve të fundit ka qenë shqetësuese dhe problematikat janë shumë komplekse e të akumuluara vit pas viti.
Pronësia e tokës iu nënshtrua disa ndryshimeve ligjore të herëpashershme dhe shpesh jo të duhura duke e fragmentizuar tokën në një mori parcelash me sipërfaqe të ndryshme, nga më të voglat, duke filluar nga 100 m2 e në vazhdim, duke e bërë të diskutueshëm përdorimin e saj. Kjo gjë i ka detyruar zhvilluesit privatë të futen në marrëveshje të drejtpërdrejta me një numër të madh pronarësh me interesa dhe arsyetime të ndryshme, duke e vështirësuar së tepërmi arritjen e një marrëveshjeje, deri në pamundësi. Në kushtet e mungesës së një procedure të mirëpërcaktuar se si duhet të funksionojë marrëveshja mes pronarëve të truallit dhe zhvilluesve dhe kur gjithçka bazohet në negocime individuale, shpesh të pabazuara në treg, lind nevoja e një metodologjie për rregullimin e marrëdhënieve të pronarëve të tokës të cilët kërkojnë ta zhvillojnë atë duke e dhënë për qëllime ndërtimore.
Me përfundimin e strukturës së ndërtimit bëhen edhe veprimet hipotekore të bashkimit të tokës me ndërtesën, si dhe taksimi i saj, prandaj ekzistenca e një metodologjie për rregullimin e marrëdhënieve të pronarëve të tokës të cilët kërkojnë ta zhvillojnë atë duke e dhënë për qëllime ndërtimi bëhet edhe me evidente, pasi duhet bërë një ndarje e drejtë e sipërfaqeve takuese ndërtimore dhe përcaktimi i drejtë i detyrimeve mes palëve.
Në vijim jepet një metodologji, në të cilën palët mund të bazohen për një llogaritje të drejtë dhe tekniko-ligjore të përcaktimit të pjesës takuese ndërtimore të pronarëve të tokës truall që zhvillohet për ndërtime shumëkatëshe.
Për të mundësuar përcaktimin e drejtë dhe tekniko-ligjor të pjesës takuese ndërtimore të pronarëve të tokës që zhvillohet ( kur bashkohen disa troje në pronësi të ndryshme) ndjekim hapat e mëposhtëm:
1. Së pari: Saktësohet sipërfaqja e tokës së çdo pronari
2. Së dyti: Përcaktohet koeficienti i pjesëmarrjes së çdo pronari në sipërfaqen e përgjithshme të truallit që zhvillohet (e shprehur në përqindje).
3. Së treti: Përcaktohet sipërfaqja e ndërtimit bruto për tërë godinën, dhe për secilën lloj prone (garazh, dyqan, apartament).
4. Së katërti: Identifikohet koeficienti i marrëveshjes midis pronarëve të truallit dhe zhvilluesit.
5. Së pesti: Përcaktohet sipërfaqja e ndërtimit bruto për të gjithë pronarët e tokës së bashku.
6. Së gjashti: Bëhet ndarja e sipërfaqes së ndërtimit bruto sipas çdo pronari në total.
7. Së shtati: Bëhet ndarja e sipërfaqes së ndërtimit bruto, sipas çdo lloj pasurie (garazh, dyqan, apartament) në total.
8. Së teti: Përcaktohet sipërfaqja e ndërtimit bruto për çdo pronar në total, dhe e ndarë sipas çdo lloj pasurie (garazh, dyqan, apartament).
9. Së nënti: Përcaktohet sipërfaqja ndërtimore e përbashkët e zbritshme, për tërë pronarët e tokës, si dhe për secilin lloj prone (garazh, dyqan, apartament) në total.
10. Së dhjeti: Përcaktohet sipërfaqja ndërtimore e zbritshme për secilin pronar, si dhe për secilën lloj prone (garazh, dyqan, apartament).
11. Së njëmbëdhjeti: Përcaktohet sipërfaqja e ndërtimit neto për çdo pronar, si dhe për secilën lloj prone (garazh, dyqan, apartament).
12. Së dymbëdhjeti: Në përmbyllje duhet të bëhen rregullimet përkatëse për të përfituar sipërfaqen përfundimtare, përshtatjen për efekt të katit, pozicionit në kat, konfigurimit planimetrik, etj.
Më të zgjeruar, dhe me shembull ilustrues numerik, kjo metodollogji gjëndet në librin me autor: Kol Dedaj, Konceptet Bazë në Vlerësimin e Tokave, Tiranë 2022.